[해안건축 신용호의 시니어 미디어] 실버타운의 승패 결국 운영에 달려있다. -2

지난 칼럼에서 실버타운 승패는 결국 운영에 달려있고, 운영의 완성을 위한 여러 키워드 중 실버타운의 운영은 결국 사람이 하는 서비스라는 점과, 그 서비스별 다양성, 전문성에 대한 시스템 정립 및 통합이 필요하다고 제안했다. 그리고 마지막으로 운영에서 예상되어지는 효율성 문제에 대한 개발 기획단계에서의 세부 전략도 필요하다.

 

실버타운은 미래의 유사 상품과의 경쟁을 고려해야 한다.

실버타운의 수요는 크게 두가지로 볼 수 있다. 기존의 거주 공간에서의 신규 진입 수요와, 유사한 실버타운에서의 이전 수요이다. 우리는 특히 유사한 실버타운에서의 이전 수요에 주목할 필요가 있다. 유사시설에서의 이전 수요는 우리가 개발하고자 하는 실버타운의 중요한 수요 타켓 이기도 하지만 반대로 우리가 개발한 실버타운에서 다른 시설로의 이전도 간과해서는 안된다.

 

이러한 유사상품으로의 이전 수요는 실버타운에서 뿐 아니라, 임대상품 시장에서는 자주 볼 수 있는 행태이다. 예를 들어 오피스 시장에서도 기획 당시 충분한 수요를 예측하고 기획하였지만, 좀더 업무 환경이 개선된 주변의 신규 오피스 공급에 따른 임차인 이동 현상을 자주 보게 된다. 물론 이러한 미래 경쟁 상품과의 경쟁을 고려해 , 현 부지의 개발의 사업성, 입지 잠재력 등을 고려하지 않은 과도한 공간 구성 또한 바람직하지 않는 개발이 될 것이다.

 

이러한 실버타운의 임대 상품의 특징에도 불구하고, 현재 많은 실버타운 시장 참여자들은 상품 기획 시 기존에 공급된 실버타운에 대한 분석 등을 통해 실버타운의 규모, 프로그램, 컨셉 등을 계획에 반영하고 있다. 실버타운 계획 시 기존 공급된 사례들의 분석은 그것보다 좀더 나은 상품 공급을 통해 향후 개발하는 실버타운의 잠재적 이전 수요를 고려하기 위해 활용되어야 한다.

 

미래의 경쟁상품은 규모, 프로그램, 컨셉, 수요 타켓 등 철저한 분석이 필요하다.

필자는 최근 서울 강남권역의 하이앤드 실버타운을 타켓팅하는 프로젝트를 검토하면서, 운영 단계의 지속가능한 활성화 및 성공을 위해서 미래의 경쟁상품에 대한 비교 분석이 중요하다는 것을 느끼고, 방법론적인 전략을 준비하고 있다. 즉 실버타운의 기획에서 중요한 최유효와 규모, 지속가능하고 주변 상품과 비교 우위를 유지할 수 있는 프로그램 및 컨셉, 수요 타켓 시니어들의 행태들에 대한 분석을 현재 진행되고 있는 경쟁상품들의 방향성에서 도출해야 한다.

 

예를 들어, 아래 이미지는 최근 검토되고 있는 수도권 내 실버타운으로 향후, 4-5년 내 동일한 강남 권역 하이앤드 타켓을 두고 경쟁해야 하는 것이다.

 

[ 그림1. 강남권 하이앤드 실버타운 경쟁 상품 구도 ]

출처 : 해안건축 시니어라이프플렛폼(H-SLP) 中

 

 

물론 예측되는 경쟁 상품에 대한 세부 컨셉 등을 확인하기는 사실상 어려울 것이다. 실버타운의 물리적인 형상, 구성보다는 사이트가 가지는 주변 잠재력을 고려해 컨셉을 예측하고, 우리 대상지의 인프라를 분석한 차별화 전략을 수립하는 것이 중요하다. 예를 들어 검토 대상지 인근(도보권)에 상급 병원이 위치한다면, 반드시 케어를 기반으로 하는 컨셉 및 시스템을 구성하는 것이 미래 경쟁 상품대비 지속적인 탑티어 시설의 지위를 유지할 수 있은 방법이 될 것이다. 이러한 실버타운의 지속적인 탑티어를 유지하게 하는 요소들은 상급병원, 역세권, 대규모 상업시설, 문화시설, 녹지공간 등 다양하고 그에 따른 시설 공간 구성 컨셉도 달라져야 할 것이다.

 

 

[이전 글 읽기] 실버타운의 승패 결국 운영에 달려있다. -1

글. 신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

---

신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

시니어 레지던스 분야 실적

- 부산 오시리아 VL라우어 (2021~2023)

- 강동구 고덕역시니어레지던스(2023~)

- 한남동하이앤드시니어레지던스(2023~)

- 대구 동인동시니어레지던스개발(2023~) 

- 인천 루원시티 시니어레지던스개발(2023~)

- 부산센텀 시니어 레지던스 (2024~)

- 강남구 신사동 하이앤드 시니어 레지던스 (2024~)