[해안건축 신용호의 시니어 미디어] 서울형 실버타운 활성화 정책의 성공 가능성

서울형 실버타운 활성화 정책의 성공 가능성

-공급 활성화 측면에서의 제언-

 

서울시는 2026년 4월 어르신들이 생활하기 편한 무장애 거주환경은 기본이고 식사는 물론 건강부터 여가관리까지 꼼꼼하게 지원하는 “서울형 시니어 주택”을 2035년 까지 1만 2천호 공급을 목표로 정책을 발표하였다. 하지만, 공공 시니어 주택 시장의 침체와, 민간 시니어 주택 시장의 옥석 가리기 등 서울형 시니어 주택의 빠른 정착을 위해서는 극복해야할 많은 정책적 진입 장벽 해소와 민간 투자의 유인 정책들이 요구된다. 본 칼럼에서 필자는 “서울형 시니어 주택”의 빠른 정착을 위한 제언을 하고자 한다.

 

합리적 가격, 무주택자 대상의 실속형 & 민간사업자 참여 적극 유도

서울형 시니어 주택의 가장 기본적인 어려움은 현재까지 공공 주도의 노유자 시설 (양로, 요양시설)이 담당해오던 합리적 가격, 무주택자 대상의 실속형 등의 중산층 타켓 전략에 대해 민간사업자의 적극적 참여를 유도 해야하는 점이다. 즉 기본적으로 수익성을 추구하는 민간 사업자를 대상으로 서울형 시니어 주택 공급을 유도하기 위해서는 현재로서는 실제 현장에서 적용 가능한 완화 정책들에 대한 제안이 가장 필요한 시점이다.

 

공급 활성화 인센티브에도 시장은 왜 반응하지 않을까

서울시는 시니어 주택 공급 활성화를 위해 다양한 인센티브를 시행하고 있다. 서울시의 인센티브 방향은 크게 개발 규모의 완화와 개발 원가의 절감으로 나눠질 수 있다. 서울시의 이러한 개발 규모의 완화(지구단위계획 구역 완화, 도시정비형 재개발 사업)와 개발 원가 절감(역세권 활성화 사업, 도시계획 변경 사전협상) 측면에서의 정책 완화에도 불구하고 시장에서는 크게 관심을 못 받고 있다. 이는 서울에서 아래 여러가지 사업방식을 통해 개발이 되고 있는 곳이 강남권역에 집중되어 있기 때문이다.

이러한 강남권역의 경우 시니어 주택 사업성에 미치는 높은 토지가와, 상대적으로 시니어 주택보다 사업성이 좋은 주거, 호텔, 오피스 개발 등의 가능성이 높아 다양한 공급 활성화 인센티브에도 불구하고 선택되지 않고 있다.

 

[ 고급주거시설 부대시설 종류 및 면적 분석 ]

 

 

공급 활성화 인센티브의 지역별 핀셋 적용 필요

반대로 강남권역을 제외한 지역의 경우 호텔, 오피스 등의 개발이 상대적으로 사업성 확보가 어려워 비주거 시설로서의 시니어 주택 공급이 하나의 대안이 될 것이다. 따라서 이러한 지역을 대상으로 공급 인센티브를 차별화해서 적용할 필요가 있다. 실제로 서울시는 이미 “상생발전형 사전협상+” 제도를 통해 사접협상 비활성화 지역(서울시 평균 공시지가 60% 이하 자치구_강서, 강북, 구로, 금천, 도봉, 서대문, 송북, 은평, 중랑, 노원, 동대문 이상 11개소)을 대상으로 공공기여를 차별화해 적용하고 있다.

 

상품성 개선을 위한 건축조례, 도시계획 조례 변경 필요

최근 들어 시니어주택에 대한 공급 필요성이 제기되면서, 실제로 관련 법령들의 추가적인 개선이 많이 요구되고 있다. 노인복지법 뿐 아니라 상품성, 사업성을 결정짓는 도시계획조례, 건축조례 개정도 중요한 공급 활성화 방안 중 하나이다.

 

예를 들어, 실버타운 (노인복지주택)은 기본적으로 준주택(오피스텔, 노인복지주택)에 해당된다. 사람이 살고 있는 정주공간으로 주거의 기능을 담당하고 있다. 하지만 서울시의 노인복지주택에 대한 발코니 기준(서울시 주택 외 발코니 설치 기준)을 보면 상기에서 분석한 실버타운 활성화를 위한 많은 정책이 무색하게 시니어가 거주하기 위험한 공간을 제공하게 되어 있다. 즉, 노인복지주택의 발코니 외창은 창호를 설치할 수 없는 오픈 발코니로 낙상, 냉.난방 부하 등에 취약한 공간으로 계획하고, 공급해야 하는 실정이다. 더 중요한 부분은 이러한 기준이 서울시 25개 구별로 정확한 기준이 없어 구청별 인허가권자의 판단에 의지하고 있다는 점이다.

 

또한, 서울시 도시계획 조례의 “상업지역 안에서 주거복합건물의 용도 비율 및 용적률”에서 주거용으로 사용되는 부분의 용적률을 400% 이하로 되어 있고, 이중 몇몇 조건 (EX. 임대주택 도입 시)을 만족할 경우 600%까지 완화할 수 있게 되어 있다. 이 조건에 시니어주택 조건을 넣을 경우 상당수 사업자들이 선택할 가능성이 높다고 생각한다.

 

시니어 소득별 공급 모델 뿐 아니라, 가구형태에 따른 모델 개발도 필요

시니어 주택 개발 시 수요에 대한 고려는 다양한 변수와, 시나리오를 가지게 된다. 소득수준, 가구의 형태 (독신, 부부), 주거 형태(아파트형, 단독형, 시설형 등)등 다양한 수요에 대한 가능성을 열고 상품을 기획하는 것이 중요하다.

하지만 서울형 시니어 주택의 목적은 중산층까지 아우르는 다양한 유형의 합리적 시니어주택 공급을 목표로 하고 있어 좀더 촘촘한 수요 시니리오를 반영한 공급확대 아이디어가 필요하다. 실제로 시니어 주택 평균 입소 연령이 최근에는 75세로 부부 보다는 점점 독신의 비율이 높아지는 추세 ( 2024년 통계 기준 70세 이상의 전체 가구수 중 1인가구의 비율은 약 32.7%)로 이부분의 수요를 고려한 시니어 주택 컨셉도 중요하게 다뤄지고 있다.

 

민간의 공급자 역할이 무엇보다 중요한 시니어주택

서울형 시니어주택이 지향하는 “합리적 가격, 무주택자 대상의 실속형” 등의 상품 컨셉은 분명 민간이 진입하기에는 쉽지 않다. 하지만 실제 민간 사업자들이 개발 시 필요한 부분을 정확히 파악하고, 제도로서 보완한다면 시장 수요는 반드시 있다고 생각한다.

 

글. 신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

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신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

시니어 레지던스 분야 실적

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