[해안건축 신용호의 시니어 미디어] 실버타운 성공에 대한 계속되는 의혹은 주거시설에 대한 정확한 분석을 통해 확인되어져야 한다

실버타운 성공에 대한 계속되는 의혹은 주거시설에 대한
정확한 분석을 통해 확인되어져야 한다

 

실버타운에 대한 관심과 활성화는 많은 공급의 성공 사례들을 통해 시장 참여자들의 투자, 개발 등을 이끌 수 있다. 국내 실버타운은 초고령화 진입이라는 인구 구조의 변화뿐 아니라, 민간에서의 실버타운 공급 성공을 통해 국내 실버타운의 가능성을 확인하면서 성장하고 있다. 2023년 ‘오시리아 VL 라우어’를 시작으로 ‘마곡 VL 르웨스트’의 성공은 민간 실버타운 가능성을 점치는 중요한 시발점이 되었고, 2024~2025년 사이 약 10여개 정도의 실버타운(노인복지주택 개발 사례 중심)이 공급을 준비하고 있다.

 

하지만, 필자는 이러한 분위기가 2026년 들어 조금씩 변화의 움직임을 보이고 있다고 생각한다. 즉 직간접적으로 실버타운과 관계를 가지고 있는 많은 주체들이 실버타운 성공을 의심하고 있다. 이는 초고령 사회로의 진입이 사회적 문제가 되고 있는, 수요 대비 공급의 부족을 겪고 있는 국내 실버타운 시장의 현시점에서 분명 검토 되어야 할 중요한 지점이다. 물론 필자는 이러한 주장에 동의 하지 않는다.

 

실버타운 성공을 의심하는 몇 가지 이유

먼저, 실버타운의 성공을 의심하고 있는 이유는 무엇일까? 여러 가지 이유들이 논의되고 있는데, 1) 기존 주거에 살고 있는 시니어들의 실버타운으로의 신규 진입 수요의 불확실성 2) 현 시니어 세대의 은퇴 후 소득 절벽에 따른 실버타운 입소비용 부담 3) 사업성 이슈로 공급 주체들의 낮은 개발 의지 4) 기대 보다 더딘 정부 정책의 지원 등이 그 이유가 될 것이다.

 

이중 필자는 기존 주거에 살고 있는 시니어들의 실버타운 입주 유인의 감소에 대해 본 칼럼에서 집중적으로 다뤄보고자 한다.

 

내가 살고 있는 집을 왜 떠나

실버타운의 성공을 의심하는 사람들로부터 필자가 가장 많이 듣는 이야기는, 최근 서울의 고급 주거들의 다양하고 큰 규모의 커뮤니티시설, 의료 케어 지원 서비스 등을 보면 그곳에 거주하는 시니어들의 실버타운으로의 이전 수요의 메리트가 없다는 지적이다. 물론 필자도 일정 부분 동의 되는 부분도 있다. 하지만, 정확한 팩트 체크를 통해서 고급주거와 실버타운의 정확한 역할 분담에 대한 논의를 해보고자 한다.

 

고급 주거시설 내 커뮤니티와 실버타운의 커뮤니티는 무엇이 다를까

필자가 내린 결론은 실버타운의 평균 입소 연령대인 70-75세임을 고려 할 경우 고급주거의 커뮤니티 시설로는 시니어 입소자들의 행복한 노후를 보장하기 어렵다는 결론을 내렸다. 이를 위해서 필자는 두 시설의 커뮤니티 시설에 대한 1)규모의 차이, 2)시설 프로그램의 차이, 3)운영 시설의 지속성을 카테고리로 분석을 진행할 예정이다.

 

첫째, 커뮤니티 시설 규모에 대한 차이를 살펴보자.

아래 그래프는 기 공급된 실버타운과, 고급 주거단지의 커뮤니티 시설 면적에 대한 분석자료이다. 실버타운의 경우 세대당 평균 약 5,3평의 커뮤니티 면적을 제공하고 있고, 주거시설의 경우 조사된 고급형 주거 ( 강남 3구 위주 분석 )기준 약 1.5평 수준이다. 기대보다는 고급형 주거를 지향하고 있는 주거단지에서도 커뮤니티의 면적이 실버타운 대비 부족한 수준이다.

 

 

[ 실버타운 VS 고급 주거단지 커뮤니티 면적 분석 ]

※ 해안건축 H-SLP 자체 분석 자료

 

 

둘째, 커뮤니티 시설 프로그램 차이를 살펴보자.

아래 표는 기 공급된 실버타운의 부대시설 분석 자료이다. 실버타운의 부대시설은 법적인 필수시설을 제외하고도 대부분의 실버타운에서 적용하고 있는 필수 부대시설로 5가지 카테고리 내 13-15개 공간을 통상적으로 갖추고 있다.

 

[ 국내 실버타운 상품 부대시설 사례 ]

※ 해안건축 H-SLP 자체 분석 자료

 

하지만, 주거시설의 경우는 공동주택의 법적 필수 부대시설로 피트니스, 골프연습장, 카페라운지, 회의실, 도서관, 경로당, 어린이집을 제공하게 되고, 추가 부대시설로 수영장, 사우나, 체육관, 문화센터 등은 약 2,000세대 이상의 대단지에서 선택적으로 제공하고 있다. 실제로 아래 표에서는 단지형 고급 주거의 커뮤니티 시설을 프로그램, 면적을 중심으로 분석하였는데, 결과적으로 대단지 중심(레미안 원베일리(2,990세대), 아크로리버파크(1,612세대), 디에이치 아너힐즈 개포 (1,320세대) )으로 필수 부대시설이외 선택적 부대시설 계획 비중이 올라가는 모습을 볼 수 있다. 이럴 경우 중소규모의 주거시설의 커뮤니티 시설은 실버타운 대비 상대적으로 열악한 커뮤니티 시설을 다양한 세대와 공유 해야 하는 문제가 생긴다.

 

[ 고급주거시설 부대시설 종류 및 면적 분석 ]

※ 해안건축 H-SLP 자체 분석 자료

 

 

셋째, 커뮤니티 시설의 지속성에 대해 살펴보자

최근 고급주거 단지 특히 강남권역의 재건축 단지에서 가장 화제가 되고 있는 커뮤니티 시설로 호텔식 조식 서비스를 들 수 있다. 이러한 조식 서비스를 제공하겠다는 많은 재건축 단지의 제안을 근거로, 실버타운의 가장 핵심 서비스인 식사 서비스를 대체할 수 있고, 이는 기존 주거단지의 시니어들이 실버타운을 선택하지 않을 것이라 말하고 있다. 하지만 최근 조식을 제공하는 단지들의 서비스 중단 및 계약 해지 등의 사례가 발생하고 있다. 즉, 실버타운에서 식사 서비스의 가장 중요한 점은 시니어를 건강상태를 고려한 맞춤형 식단과, 지속 가능성에 대해서는 현 주거단지의 조식서비스의 정확한 운영 실태를 살펴보면 주거단지 내 조식 서비스가 시니어 입주자들에게 실버타운의 동등 이상의 퀄리티를 담보할 수 없음을 알 수 있다.

 

주거시설과 실버타운의 커뮤니티 시설은 원래 비교가 되지 않는다.

위에서 살펴본 주거시설과 실버타운의 커뮤니티 시설은 규모, 프로그램의 다양성, 오랫동안 동일한 서비스의 지속 가능성 등 실버타운의 커뮤니티 시설의 수준과 상당한 격차를 보이고 있다. 즉 단순히 주거단지의 커뮤니티 고급화를 근거로 그곳에 살고 있는 시니어들의 실버타운 입주 기피를 판단할 수 가 없을 것이다. 또한 이상의 물리적인 차이와 더불어, 커뮤니티 배치, 내부 공간 구성에 대한 배려도 실버타운과는 큰 차이를 보이고 있다. 주거단지에서의 입주민들을 위한 핵심 공간은 커뮤니티가 아니라 각 세대 주거 공간이다. 하지만, 실버타운의 시니어 입주자들 입장에서 가장 많이 거주하고 활용하는 공간은 커뮤니티 시설로, 커뮤니티 시설을 바라보는 관점의 차이가 주거시설과의 차이를 만들어 내고 있다.

 

 

글. 신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

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신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

시니어 레지던스 분야 실적

- 부산센텀 시니어 레지던스 (2024~)

- 강남구 신사동 하이앤드 시니어 레지던스 (2024~)

- 강동구 고덕역시니어레지던스 (2023~)

- 한남동하이앤드시니어레지던스 (2023~)

- 대구 동인동시니어레지던스개발 (2023~)

- 인천 루원시티 시니어레지던스개발 (2023~)

- 부산 오시리아 VL라우어 (2021~2023)