[해안건축 신용호의 시니어 미디어] 국내 시니어 레지던스의 엑티브 VS 케어형 상품의 변화 추세

 

국내 시니어 레지던스 시장에서 본격적으로 민간 주도의 공급이 진행된 시점은 2022년 오시리아 VL라우어를 시작으로, 마곡 VL 르웨스트, 의왕 백운호수 푸르지오 1,2차 정도이다. 이 시기 국내 시니어 레지던스 대부분은 엑티브 시니어를 대상으로 기획되었다. 이는 국내 시니어 레지던스 개발이 시행사 주도로 이루어져 대부분 단기간 내 엑시트 하기 위한 상품 개발에 주력했기 때문이다.

 

하지만 2023년부터 국내 시니어 레지던스 상품의 미래 방향성에 대한 많은 시장참여자들의 고민과, 시장 상황의 몇 가지 변화를 통해 현재 시니어 레지던스의 타켓팅은 엑티브에서 케어형을 포함한 복합 개발 추세로 변화하고 있다. 이러한 변화를 가져오게 된 요인에 대해 살펴보고, 향후 변화의 지속성에 대해서도 논의하고자 한다.

 

 

첫째, 기존 주거 시장에서의 시니어 마케팅 도입

 

최근 압구정 재건축을 시작으로 많은 주거단지에서 “실버케어” 콘텐츠를 기획하고 있다. 이는 재건축 단지를 중심으로 입주민의 약 22% 정도가 평균 65세 이상 고령화 단지로, 시니어 전용 서비스 도입으로 새로운 아파트 비전 제시를 통한 경쟁력 강화를 목적으로 하고 있다. 구체적으로 식사서비스, 컨시어지 서비스, 응급상황 시 병원과 실시간 연계되는 긴급 대응 시스템을 제공하는 콘텐츠를 담고 있다. 이러한 주거 시장에서의 변화는 시니어 레지던스 시장에서는 강력한 경쟁 상대가 되고 있고, 실제 엑티브 시니어를 대상으로는 기존 아파트 단지와, 시니어 레지던스에서의 서비스와의 차별성을 설득해야 하는 단계까지 오게 되었다.

 

 

둘째, 시니어 레지던스 투자 방식 및 주체의 변화

 

시니어 레지던스는 미국, 일본 등 해외에서는 오래전부터 임대상품 섹터로 자리 잡았고, 특히 운영을 통한 수익 모델에 상당한 노하우를 가지고 있다. 특히 미국은 약 125조원에 달하는 헬스케어 리츠 시장이 발달되어 있고, 2023.8월 기준 미국 주식 시가총액의 8%를 차지하고 있다. 이러한 시니어 헬스케어 리츠 방식이 국내 시니어 레지던스 시장에 진입하면서 기존의 엑티브 시니어 콘셉트의 상품에서 준공 이후 돌봄 서비스 기반의 케어형 시니어 레지던스 운영에 관심을 가지면서 국내 시니어 레지던스 상품의 많은 변화를 가져오고 있다. 그 대표적인 사레가 케어닥과, 글로벌 자산운용사 인베스코의 투자를 통해 시니어 하우징 개발. 운영 전문 합작법인(JV) “케어 오퍼레이션”이다. 국내는 민간 기업 주도의 헬스케어 리츠의 활성화와 더불어 정부 주도 정책을 통해 헬스케어 리츠 시장을 활성화하려는 적극적인 움직임을 보이고 있다. 최근 동탄 2 신도시에서 국내 최초 헬스케어 리츠를 통한 시니어타운 개발과, 구리갈매역세권 실버스테이 시범사업의 우선협상 대상 선정을 통해 민관 합동 헬스케어 리츠 정책을 시도하고 있다.

 

 

[ 헬스케어 리츠를 통한 시니어 레지던스 공급 정책 ]

[MDM 플러스 동탄2신도시 시니어타운 조감도 / 구리갈매역세권 실버스테이 조감도(LH제공)]

 

 

셋째, 의료 케어 서비스가 필요한 시니어 레지던스 수요변화

 

시니어 레지던스 수요를 이야기하면서 가장 많이 언급하는 것이 국내 65세 이상 인구 비율이 20% 이상인 초고령 사회의 진입이다. 하지만 필자는 향후 인구 추계에 더 관심을 가져야 한다고 생각한다. 즉 2025년 고령인구 1,000만 명을 넘고, 2072년에는 1,727만 명까지 증가하게 되고, 이중 단순한 65세 인구의 증가가 아니라 고령인구 중 75-84세 구간인 후기 고령자의 비율에 급격히 증가한다는 것이다. 이는 후기 고령자들을 위한 시니어 레지던스는 의료 케어 니즈가 급격히 증가하는 구간임을 고려하면, 향후 시니어 레지던스 수요의 주력 소비층의 변화를 고려한 상품 개발이 필요할 것이다.

 

 

[ 장래 인구 추계를 통해 후기고령자 ]

[고령인구 (1960-2070년) / 고령인구 연령구조 (2022-2072년, 중위)]

※장래 인구추계 통계정보보고서_통계청

 

 

글. 신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

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신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

시니어 레지던스 분야 실적

- 부산 오시리아 VL라우어 (2021~2023)

- 강동구 고덕역시니어레지던스(2023~)

- 한남동하이앤드시니어레지던스(2023~)

- 대구 동인동시니어레지던스개발(2023~) 

- 인천 루원시티 시니어레지던스개발(2023~)

- 부산센텀 시니어 레지던스 (2024~)

- 강남구 신사동 하이앤드 시니어 레지던스 (2024~)