[해안건축 신용호의 시니어 미디어] 국내 실버타운 확장성 / 지방 실버타운 시장의 가능성과 성공 전략

최근 필자가 참석한 지방의 포럼에서 한 참여자로부터 다음과 같은 질문을 받았다. 현재 진행되고 있는 그리고 논의 되고 있는 민간 주도 실버타운의 컨셉은 지방 중소도시의 인구 구조 및 도시구조를 고려할 때 적용하기 어렵다는 것입니다. 여기서 필자가 주목한 부분은 지방 중소도시의 도시구조를 반영한 실버타운 시장의 가능성과 성공전략에 대해 그간 많은 논의가 되고 있지 않았다는 것이다. 대구,부산의 실버타운을 기획, 설계한 필자 조차도 인구구조에 변화에 초점을 두고 실버타운을 기획하고, 제안하고 있었습니다.

 

따라서, 이번 칼럼에서는 지방 중소도시의 도시구조를 고려한 실버타운 시장의 성공 전략에 대해 논의하고자 한다. 특히, 지방 중소 도시의 사례로는 현재 가장 많은 실버타운에 대한 검토가 시장에서 진행되고 있는 대구광역시를 중심으로 도시 구조를 살펴보고 실버타운 실행 전략에 대해 분석하였다. 인구 구조와 지방 실버타운 시장 가능성 부분은 “지방 소멸의 해법, 시니어 레지던스를 통한 미래 플랫폼 구축 (신문정, HD매거진 7월)”에서 동시에 다루기로 한다.

 

지방 실버타운 시장의키워드 1 : 거대한도시 생활권 형성

대구광역시 인구는 약 236만명으로, 7개구 2개군으로 편성되어 있다. 이는 7개구와 2개군 간의 인구구조 뿐 아니라, 생활수준, 인프라, 인프라 접근성 등 많은 부분의 차이가 생기게 되고, 특히 수도권 대비 인프라(문화, 의료, 편의시설 등) 접근성 부분이 지방 실버타운 시장의 전략에 중요한 키워드가 되고 있다. 군단위의 노령인구들의 대도시 병원 인프라 접근성이 극히 제한적인 상황에서 대도시 중심권역 실버타운의 타켓팅은 좀더 광역 타켓으로 접근해야 한다. 하지만 대구광역시의 달성군과 군위군의 인구는 약 28만명으로 이 수요만으로 대구 도심형 실버타운의 타켓 확장에는 한계가 있다. 따라서 필자는 대구광역시의 경우 도시구조를 조금 더 확장한 부울경 권역을 광역 타켓으로 수요 추정, 컨셉 설정, 가격 제안 등의 전략을 제안했었다.

 

 

[그림1. 실버타운의 광역타켓 수요 확인 및 부울경타켓 분석 ]

※ H-SLP (해안 시니어 라이프 플렛폼) 자료 발췌

지방 실버타운 시장의키워드 2 : 하나의 단지에 다양한 수요층타켓을 위한 상품 기획

지방 도시의 경우 인근 권역의 여러 시. 군 지역을 광역 타켓으로 설정할 경우 고민해야 할 부분은 각 타켓별 소득 수준, 현재 자산가치 정도, 입주 후 관리비 납부 여력 등 실질적인 격차에 대한 분석이 반드시 필요하다는 점이다. 필자가 검토한 대구광역시 내 실버타운의 경우 부울경 지역의 중요 위치별 아파트 자산가치를 분석하고, 처분 시 실버타운의 어떤 유닛 타입으로 입소 가능한지 등을 분석하였는데, 아래에 자료는 예시로 부울경 내 아파트 전용 84ty의 자산가치를 분석하고 입소 가능한 평형 타입을 설정하는 과정을 보여주고 있다. 여기서 실버타운 내 입소 가능한 평형 타입의 경우는 부부, 독신, 연령대에 따라 희망하는 평형 타입이 다르기 때문에 기획단계부터 전략적으로 선택해야 하고, 이 부분은 다음 칼럼에서 다시 한번 다뤄보도록 하겠다.

 

이렇게 수도권이 아닌 지방의 광역 타켓을 고려한 실버타운 기획 시에는 다양한 자산 처분 수준에 따른 상품의 수준 및 서비스의 등급을 결정할 필요가 있다.

   

 

[ 그림2. 부울경 잠재적 수요 분석 자료 ]

※ H-SLP (해안 시니어 라이프 플렛폼) 자료 발췌

 

지방 실버타운 시장의키워드 3 : 병원 인프라에 대한 전략적 활용이 무엇보다 중요

일반적으로 실버타운의 입지 선정 조건 4가지를 정리하면, 광역교통망, 배후 인구, 편의 인프라, 그리고 병원 접근성을 들수가 있는데, 이는 과거 전원형 실버타운에서 최근 도심형 실버타운으로의 전환 시 고려된 입지 선정의 중요한 키워드였다. 수도권의 경우 실버타운 대상지 선정 시 상급병원 5km이내(10분내 접근) 조건에 대부분의 입지들이 대상이 되는데, 이는 전국 47개의 상급종합병원 중 23개(약 50%)가 수도권에 입지하고 있기 때문이다. 하지만, 지방의 경우는 병원 인프라 접근성 자체가 열악하고, 5km 이내 접근이 아니라 50-100km 물리적 이격에 대한 인프라 격차를 보이고 있다.

 

 

[표1. 2025년 전국 상급 종합병원_제 5기 ]

	부울경 내 권역
	경북권(5개)	경남동부권(6개)	경남서부권(2개)
1	경북대학교병원	고신대학교복음병원	경상국립대학교병원
2	계명대학교동산병원	동아대학교병원	성균관대학 삼성창원병원
3	대구카톨릭대학교병원	부산대학교병원
4	영남대학교병원	양산부산대학교병원
5	칠곡경북대학교병원	인제대학교부산백병원
6		울산대학교병원

 

 

따라서 지방의 실버타운 전략은 무엇보다 병원 인프라에 대한 입지 선정에서부터 인접거리, 연계 방안에 포인트를 두고 상품의컨셉을 설정해야 하고, 여기서 병원 인프라에는 상급병원 뿐 아니라 1,2차 병원과의 상시 케어를 위한 연계 방안도 포함되어한다.

 

지난 칼럼에서 분석한 엑티브 시니어실버타운 VS 케어형 시니어 실버타운 상품 중 케어형 시니어 실버타운의 비중이 조금 더 확보되어야 할 것이고, 또한 수도권 대비 유닛의 규모를 조금 더 하향 조정해 입소보증금, 관리비 외형가를 줄이는 노력이 필요하다. 상품에 대한 실무 전략은 추후 칼럼에서 다시한번 다뤄볼 예정이다.

 

 

글. 신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

---

 

신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

시니어 레지던스 분야 실적

- 부산 오시리아 VL라우어 (2021~2023)

- 강동구 고덕역시니어레지던스(2023~)

- 한남동하이앤드시니어레지던스(2023~)

- 대구 동인동시니어레지던스개발(2023~) 

- 인천 루원시티 시니어레지던스개발(2023~)

- 부산센텀 시니어 레지던스 (2024~)

- 강남구 신사동 하이앤드 시니어 레지던스 (2024~)