[해안건축 신용호의 시니어 미디어] 시니어 레지던스 타깃 설정 및 마케팅은 어디까지 확장되어야 할까?

시니어 레지던스 개발 프로세스 연재 두 번째 이야기
시니어 레지던스 타깃 설정 및 마케팅은 어디까지 확장되어야 할까?

 

시니어 레지던스는 기획 단계에서부터 지역 중심이 아닌 광역으로 수요 타깃을 설정하고 마케팅 전략을 수립해야 한다. 하지만 시장에서는 아직도 시니어 레지던스 입소보증금 설정 시 사업대상지 인근의 공동주택 매매가, 전세가를 분석하고, 그 수요 타깃을 지역 중심으로 설정하는 경우가 있다.

 

공동주택의 분양가는 대상지 주변의 거래 사례 분석을 통해 그 수준을 결정하게 된다. 이는 공동주택의 경우 동일 생활권의 유사 주거 상품과의 경쟁을 고려하기 때문이다. 하지만 국내 시니어 레지던스는 현재까지 타깃 설정 및 마케팅 범위에 있어 명확한 기준이나 연구된 사례가 없는 것이 사실이다. 하지만 몇 가지 정량적 데이터 및 최근 2-3년간 진행된 민간 사업자 중심의 시니어레지던스 공급의 입소보증금 추이를 통해 그 방향성에 대해 제안하고자 한다.

 

 

수도권 VS 지방 입소 보증금

 

시니어 레지던스의 타깃을 지역 중심으로 보게 되면 수도권(특히 경기도권역)과 지방의 입소보증금 차이는 상당한 격차가 있어야 한다. 아래 자료는 최근 2-3년간 민간에서 공급한 시니어 레지던스 입소보증금 추이를 정리한 자료인데, 비슷한 시기 공급된 “오시리아라티브(경상남도 기장군 소재)”의 입소 보증금(전용 평당 약 3,300만원)과 경기도 백운호수 2단지 입소 보증금(전용 평당 약 3,000만원)을 비교해 보면 시니어 레지던스의 가치 판단에 다른 기준이 필요함을 알 수 있다. 즉 특수한 타깃을 대상으로 하는 목적형 서비스를 제공하는 시설로 규모나 입지에 따라 수도권 (2,000만명 배후인구) , 전국 5대 광역시 중심의 메가 시티를 타깃팅 할 수 있는 상품으로의 사고 전환이 필요하다는 것이다. 예를 들어 오시리아 VL라우어(2022년 11월 청약)의 마케팅타깃은 입지적 열위에도 불구하고 부울경 전체 (배후인구 약 750만명)을 대상으로 성공적으로 청약이 되었다.

 

 

입소보증금 스토리 _H-SLP  자료중

 

1세대 이민자들의 역이민시대, 1,000만명의 부양 의무 인구가 살고 있는 수도권

 

2023.3월 청약을 진행한 마곡의 VL르웨스트의 계약자 정보를 보면 특이한 부분이 있다. 해외 거주자의 계약률이 약 9% 정도 차지하고 있고, 이는 향후 10년 정도 내 국내 공급되는 시니어 레지던스의 중요한 타깃이 된다는 점에서 굉장히 중요한 포인트가 된다.

 

1960년대 이후 본격적으로 증가한 1세대 이민자들이 최근 국내로 역이민을 오면서, 1년 중 약 6-8개월을 머물 수 있는 주거수요가 있고, 평균 65-75세 연령임을 고려할 때 시니어 레지던스에 대한 니즈 및 적극적인 홍보 마케팅이 필요하다. 특히 해외(미국, 일본을 중심으로)에서는 이미 오래전부터 실버타운이 활성화되어 있어 국내 시니어 수요층 대비 훨씬 진입 장벽이 낮을 것이다.

 

 

마곡 르웨스트 계약자 정보 자료 분석

 

2024년 12월 기준 수도권의 인구는 약 2,600만명으로 전체 인구의 약 50.9%를 차지한다. 이중 부모님이 65세 이상 고령자가 되는 잠재적 부양의무자 수가 약 1,000만명이다. 즉 수도권 내 초고령화 인구 구성뿐 아니라, 지방에 거주하는 부모님을 수도권 인근에 괜찮은 주거성능을 갖춘 시니어 레지던스에 모시려는 니즈 또한 중요한 마케팅 포인트가 될 것이다.

 

시니어 레지던스타깃 설정 및 마케팅 영역의 경계에 대해서 정답을 찾을 수는 없다. 하지만 최근 민간 주도의 시니어 레지던스 공급에서의 데이터를 본다면 광역 타켓 및 마케팅을 고려한 상품개발 및 컨셉 개발이 필요할 것이다.

 

 

 

글. 신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

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신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

시니어 레지던스 분야 실적

- 부산 오시리아 VL라우어 (2021~2023)

- 강동구 고덕역시니어레지던스(2023~)

- 한남동하이앤드시니어레지던스(2023~)

- 대구 동인동시니어레지던스개발(2023~) 

- 인천 루원시티 시니어레지던스개발(2023~)

- 부산센텀 시니어 레지던스 (2024~)

- 강남구 신사동 하이앤드 시니어 레지던스 (2024~)