[해안건축 신용호의 시니어 미디어] 주택연금개편 및 국민연금 노인복지주택 공급이 실버타운 활성화에 미치는 영향

 

국내 실버타운 시장 활성화의 두 가지 큰 축은 “공급 과 수요정책”, “민간공급 과 공공 주도 공급” 으로 분류할 수 있다.

 

첫째, 공급과 수요 정책의 경우 2024년 “시니어레지던스 활성화 방안” 발표 이후 관련 법령 정비가 조금씩 이루어지고 있다. 특히 최근 프로젝트 리츠 (2025년 11월 시행) 시행을 통한 향후 점진적 공급 활성화를 기대할 수 있게 되었다. 하지만 관련 법령의 정비 속도가 생각보다 더딘 상황에서 최근 희소식이 들려왔다. 바로 주택연금의 실거주의무에 대해, 노인주거복지시설 입소 시 예외로 적용한다는 법 개정안이다. 이번 칼럼에서는 이부분에 대한 자세한 분석을 통해 실버타운 활성화에 미치는 영향을 살펴보고자 한다.

 

둘째, 민간 공급과 공공 주도 공급의 경우 국내의 실버타운 공급은 대부분 공공의 재정 사업 방식으로 진행되었다. 하지만 최근 5년 내 국내 초고령 사회 진입 및 일부 민간 실버타운 공급의 성공으로 실버타운 산업이 부동산 개발의 하나의 포트폴리오로 자리 잡기 시작했다. 하지만, 이러한 민간 분야의 노력에도 고령화 사회의 진입 속도 대비 공급량이 생각보다 증가하지 않았고, 최근 공공 주도의 공급 활성화 정책이 점진적으로 증가하고 있다. 그중 최근 발표된 국민연금 노인복지주택 공급 관련 이슈에 대해서도 이번 칼럼에서 집중 분석하려고 한다.

 

 

입주 후 관리비 부담을 덜어줄 주택연금의 실거주 의무 예외 적용

드디어 법제화

 

실버타운의 입주를 망설이는 요인 중가장 큰 것은 입소 보증금과 관리비에 대한 부담이라고 한다. 특히, 최근 아파트를 중심으로 부동산의 자산가치 증가로 인해 입소 보증금에 대한 부담보다, 은퇴 후 노동소득이 아닌 금융, 연금 소득에 의존한 노후로 인해, 매달 발생하는 관리비에 대한 부담이 실버타운을 선택하지 않는 현실적 이유로 주목받고 있다.

이러한 관리비 부담을 줄일 수 있는 대안으로 2024년 시니어 레지던스 활성화 정책에서도 주택연금을 활용한 실버타운 관리비 부담 완화를 정책으로 제안하였다. 하지만, 최근까지도 한국주택금융공사 홈페이지에 관련 예외 조항이 언급이 되어 있을 뿐, 실제 후속 법 개정이 이루어지지 않아 현실적인 효과를 기대하기 어려웠다. 하지만 2026.1.23일 “한국주택금융공사법 일부 개정 법률안”이 발의 되었고, 그에 따라 법 제43조의 3, 단서조항 개정으로 법적인 구속력을 갖춘 실질적인 주택연금을 활용한 실버타운 활성화를 기대할 수 있게 되었다.

 

 

주택연금의 실거주 의무 예외가 실버타운 수요 활성화에 미치는 영향

 

2026년 기준 65세 이상 고령자의 평균 국민연금은 65-69세 약 75만 원, 80세 이상 약 50만 원으로 국민연금 만으로는 아래 그래프에서 분석된 최근 민간 실버타운의 월 관리비(평균 약 250~300만 원 / 1인 기준)를 부담하기 어려운 상황이다.

▲ 민간 실버타운 관리비 분포도 (1인기준) / ※ 해안건축 시니어라이프 플랫폼 (H-SLP) 자체 분석

하지만, 실버타운 입주 후 기존 집을 주택연금으로 활용할 경우 실버타운 선택의 폭이 넓어지고, 실버타운 생활의 질을 개선할 수 있게 된다. 특히 주택연금을 수령하면서도, 담보주택에 대한 임대도 허용되어 추가적인 노후자금 확보도 가능하게 될 것이다. 실제 본 칼럼에서는 주택연금 예상 수령액 및 기존 연금액(국민연금, 사학연금, 군인연금 등) 분석을 통해 실버타운 수요 활성화를 확인해 보고자 한다.

 

2026.3.1일 기준 연령 및 주택 가격별 연금 수령액을 산정하였다. 서울시 평균 주택 가격 15억, 경기도 평균 주택 가격 5.5억, 경기도 상위 10개 지역 평균가 9억에 대한 월 연금수령액은 75세 기준 약 200만 원~최대370만 원으로 분석되었다.

 

▲ 주택연금 예상 수령액 시뮬레이션 / ※ 한국주택금융공사 연금 수령액 계산기 활용

 

이렇게 분석된 주택연금과 개별 연금의 합산액을 검토한 결과 가장 보편적이지만, 수령액이 낮은 국민연금 수령자들의 주택연금 수령 시월 평균 예상 소득의 개선을 확인할 수 있었다. 앞으로 최소한 실버타운의 월 관리비 부담이 입주를 망설이는 잠재적 수요 타깃의 수가 현격히 줄어들 것이고, 이는 실버타운 활성화의 중요한 전환점이 될 것이다.

 

국민연금 수령자 뿐 아니라, 기타 연금 수령자들의 월평균 예상 소득은 훨씬 높게 형성되어 있고, 이는 실버타운 개발자들이 서비스의 수준, 적정 관리비를 설정하는 시점에 중요한 지표 값이 될 것이다. 추후 좀 더 다양하고, 실제 적용 가능한 사례, 케이스 분석이 필요하다.

 

▲ 주택연금과 개별 연금 합산액 / ※ 해안건축 시니어라이프 플랫폼 (H-SLP) 자체 분석

 

국민연금의 노인복지주택 공급을 위한 사업 타당성 검토

 

2025년6월 국민연금 공단에서는 “국민연금공단의 노인복지주택 사업 타당성 검토 용역”이 진행되었고, 2026년 5월 후속으로 “국민연금공단의 노인복지주택 사업 타당성 검토 용역”을 진행하고 있다. 국민연금은 이미 호주의 시니어 주거 운영사 아베오 (Aveo) 그룹을 인수하는 거래에 참여해 시니어 주거 시장의 투자 범위를 넓히고 있고, 본 용역을 통해 국내 노인복지주택 사업의 수익성, 경제성을 따져볼 예정이다. 또한 국민연금이 직영 또는 위탁 등 직접 투자할 때와 민간 협력 등 간접투자를 할 때의 사업 추진 방식에 대해서도 검토한다고 한다.

 

 

국민연금 노인복지주택 공급 시장 진출은

실버타운 산업 생태계의 폭발적 확장성을 가져다 줄 것이다.

 

국내 민간 영역에서의 실버타운 산업은 사업 초기 토지 확보, PF 대출, 준공 후 자산 유동화 문제 등 FI의 선택에 따라 사업의 성패가 좌우되는 구조이다. 하지만 국내 실버타운 공급을 리딩 할 만한 FI는 아직 많지 않은 것이 한계이고, 이런 상황에서 국내 최대 투자자인 국민연금의 노인복지주택 시장 참여는 공급의 측면에서는 매우 긍정적이다.

 

국민연금은 노인복지주택 시장에 직접 운영, 위탁, 민간 협력 등 다양한 방식의 참여를 검토하고 있다. 이러한 다양한 방식의 사업 방식이 현실화 될 경우, 상당 수 실버타운 산업에 포함되어 있는 다양한 업체 (컨시어지, 식사, 의료케어, 시설 FM 등) 들의 시장 참여 기회는 폭발적으로 증가될 것이고, 이는 공공 개발의 이익이 민간으로 이어지는 실버타운 산업의 선순환 체인이 만들어 지는 것이다. 실제 실버타운 관련 서비스 분야 업체들은 노하우, 기술 개발에도 불구하고 실제 적용할 수 있는 실버타운 공급의 절대 물량 부족으로 인해 미래 성장 잠재력 인정을 못받고, 투자 유치로 연결되는 빈도가 점점 없어지고 있다.

 

특히 민간 협력 방식의 간접투자 방식이 현실화 될 경우, 국민연금의 신용도를 고려할 때, 상당히 많은 민간 업체들의 실버타운 시장 진입이 개선될 것이다.

 

글. 신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

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신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

시니어 레지던스 분야 실적

- 부산센텀 시니어 레지던스 (2024~)

- 강남구 신사동 하이앤드 시니어 레지던스 (2024~)

- 강동구 고덕역시니어레지던스 (2023~)

- 한남동하이앤드시니어레지던스 (2023~)

- 대구 동인동시니어레지던스개발 (2023~)

- 인천 루원시티 시니어레지던스개발 (2023~)

- 부산 오시리아 VL라우어 (2021~2023)