[해안건축 신용호의 시니어 미디어] 도시 정책에서 보여지는 시니어 레지던스공급 활성화 방안

정책은 활용하지 않으면 문서의 텍스트일 뿐이다.

 

국내 실버타운 공급은 1세대 “더클레식 500”, “삼성노블카운티”, “시니어스 타워” 이후 “더 시그넘하우스 강남” , “VL 라우스” , ”VL 르웨스트” 개발로민간 주도의 공급 시장이 활성화 되고 있다. 하지만, 최근 5년간 국내 초고령 사회 진입, 65세 이상 고령 인구의 급격한 증가 대비, 실버타운의 공급은 그 수요를 따라가지 못하고 있다. 현재 계획되고 있는 실버타운의 준공 시점을 고려해도 향후 5년 이내의 공급 상황도크게 증가하지 않을 것으로 예상된다.필자는 지난번 칼럼 (“실버타운 입지 선정과 컨셉 설정이 승패를 결정한다.”) 에서 실버타운의 입지적 특성을 고려한 새로운 분류체계에 대해 정의 하였다.그중 “하이퍼앤드 도심형 실버타운”, “하이앤드 도심형 실버타운”,의 경우 도심 인프라를 갖춘 입지 선정이 중요한데 수도권을 포함한 전국 5대 광역시의 도심권역 중심으로의 공급이 기대된다.

하지만, 이러한 도심내 실버타운의 공급 활성화는 입지의 인프라 뿐 아니라, 대상지의 사업성 확보가 중요한 관건이 되고 있다. 사업성 확보에 영향을 미치는 변수로는 토지가격, 주변 배후 주거의 시세, 사업주의 안정성 등 다양하지만 이는 통제가능한 변수값이 될 수 없다. 실제 실버타운 대상지 선정 시 사업성 확보를 위한 통제가능하고 예측가능한 변수로는 개발규모, 인센티브를 들 수 있다. 이부분은 정부 혹은 지방자치단체의 법제화, 조례 등을 통해 확보될 수 있는데, 최근 지방자체단체에서도 고령화 사회에 대한 문제 인식을 바탕으로 실버타운 관련 활성화 대책을 내 놓고 있다. 이중 가장 적극적인 서울시의 정책 분석을 통해 향후 다른 지자체의 정책 입안에도 도움이 되길 기대한다.

 

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실버타운 활성화 정책은 크게 “개발규모 완화” VS “개발 원가 절감”로 분류

 

본 칼럼에서 다룰 서울시 실버타운 활성화 정책은 크게 3가지이다. 개별적인 정책의 내용과 효과 분석에 앞서 정책의 큰 방향성을 기준으로 크게 2가지 분류 할 수 있다.

 

첫째, 개발규모의 완화 정책이다.

이는 용적률 인센티브, 높이 완화를 통해 동일 대상지에 개발을 하더라도, 실버타운 개발 시 사업성 영향을 미치는 용적률과 상품성에 영향을 미치는 높이 완화를 제공하는 방식이다.

 

둘째, 개발 원가 절감 완화 정책이다.

도심내 개발에 있어 사업성 확보를 위해서는 용도지역 상향이 필요하다. 이렇게 용도지역 상향 시 사업법에 따라 차이는 있지만 기본적으로 정량적인 공공기여가 발생하는데, 이러한 공공기여의 비율을 완화해 줌으로서, 사업의 원가 절감을 통한 사업성 개선을 가능하게 하는 정책이다.

 

 

개발원가절감 완화 정책

“역세권 활성화 사업”&“도시계획변경 사전협상”

 

사업성 확보를 위해 용도지역 상향을 통한 개발 시 반드시 발생하는 것이 용도지역 변경에 따른 공공기여의 발생이다. 서울시의 경우 용도지역 변경이 가능한 다양한 개발사업 방식이 있고, 이중 실버타운(서울시의 경우 통상적으로 노유자시설 중 노인복지주택을 완화 대상으로 하고 있음. 본 칼럼에서는 실버타운으로 약칭)에 대해 완화해주는 정책으로는 역세권 활성화 사업과, 도시계획변경 사전협상 제도가 있다. 대표적인 도심 내 인프라가 양호한 지역을 개발하는 방식으로 실버타운의 입지 선정과도 밀접한 연관이 있는 정책 방향이기도 하다.

사전협상 VS 역세권 활성화 사업 간략 개요

 

첫째, 역세권 활성화 사업

서울시는 2025.10.31 역세권 활성화 사업 운영기준 변경을 통해 노인복지주택을 연면적의 30%이상 도입시 증가용적률의 40%(50%->40% 완화) , 50%이상 도입 시 증가용적률의 30% 로 공공기여율을 최대 20% 범위까지 낮추어 적용할 수 있게 운영 기준을 변경하였다.

 

둘째, 도시계획변경 사전협상

서울시는 2026.4.29 도시계획변경 사전협상 운영지침 개정을 통해 노인복지시설을 연면적의 30%이상 도입 시 증가 용적률의 50%(60%->50% 완화) , 50%이상 도입 시 증가 용적률의 40% 로 공공기여율을 최대 20% 범위까지 낮추어 적용할 수 있게 운영 기준을 변경하였다. 사실 2025년 10월 역세권 활성화 사업의 노인복지주택 공공기여 완화 적용 이후 유사한 종상향 사업방식인 도시계획변경 사전협상 제도의 공공기여 완화 요구가 계속 되어져 왔다.

정량적인 지표 제안과 더불어, 이러한공공기여율 완화가 실버타운 개발 시 실질적인 효과로 작동하기 위해서는 공공기여 종류에 대한 고민도 지속적으로 고민해야 한다. 즉 서울시의 경우 공공기여 방식이 현금, 시설 등 다양한 방식이 있는데, 대상지의 입지적 가치, 상품의 컨셉 등을 고려해 최적의 공공기여 방식을 정해야 할 것이다.

또한, 두가지 사업방식의 완화 기준의 미묘한 차이도 염두에 두어야 한다. 완화 기준 적용시 역세권 활성화 사업에서는 “노인복지주택”을 ,사전협상에서는 “노인복지시설”로 명기되어 있다. 이는 굉장히 큰 차이로, 향후 입지별, 상품의 컨셉별 다양하게 검토되어야할 부분이다.

 

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개발규모 완화 정책 “도시.주거환경정비 기본계획”

 

사업성 확보를 위해서는 용도지역 완화와 더불어 용적률 추가 제공 및 높이 완화도 중요한 정책의 방향성이 될 수 있다. 용적률과 높이 완화는 항상 같이 제안되어야 하는 정책으로 실버타운과 같이 주거시설의 경우 높이 완화를 통해 거주성을 확보하면서 용적률 완화 인센티브가 적용되어야한다.

서울시는 2025.11.6일개정을 통해 시니어주택 도입 시 도입면적(지상부 연면적 기준) 20% 이상 시 허용용적률 100% 추가, 50% 이상 시 허용용적률 200% 추가 인센티브를 포함하였다. 여기서 시니어 주택은 노인복지법에 의한 “노인복지주택”, 민간임대 주택법에 따른 “공공지원민간임대주택(고령자 대상)”으로 정의하고 있다. 높이의 경우 지상연면적의 20% 이상 시니어주택 계획 시, 도시계획위원회를 통해 기준높이 외 추가높이 완화 (최대 30m)가 가능하다.

 

 

정책은 활용하지 않으면 문서의 텍스트일 뿐이다.

 

실버타운 공급 유도를 위한 많은 완화 정책 발표에도, 실제 시장에서는 크게 관심을 못 받고 있다. 이유는 무엇일까? 가장 큰 요인으로는 제도의 완화 기준이 지상 연면적 기준 용도비 20%, 50%이상으로 복합 개발을 전제로 검토 되어야 한다는 것이다. 하지만 역세권 활성화 사업의 경우 일반적으로 대지 면적이 작아 수직적으로 복합 개발이 가능한데, 이때 실버타운과 기타 용도간의 불합리한 부분이 존재하기 때문이다. 서울시 정책을 최대한 활용하기 위한 개별단위 사업자들의 철저한 전략이 필요하고, 서울시의 정책에 대한 일부 수정도 추가적으로 진행되어야 할 것이다.

 

글. 신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

[이전 글 읽기] 실버타운은 입지 선정과 컨셉 설정이 승패를 결정한다.

 

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신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

시니어 레지던스 분야 실적

- 부산센텀 시니어 레지던스 (2024~)

- 강남구 신사동 하이앤드 시니어 레지던스 (2024~)

- 강동구 고덕역시니어레지던스 (2023~)

- 한남동하이앤드시니어레지던스 (2023~)

- 대구 동인동시니어레지던스개발 (2023~)

- 인천 루원시티 시니어레지던스개발 (2023~)

- 부산 오시리아 VL라우어 (2021~2023)