[해안건축 신용호의 시니어 미디어] 실버스테이가 국내 실버타운 시장에 미칠 긍정적, 부정적 요인 분석

 

2024년 처음으로 정책 발표된 실버스테이 사업은 2025년 4월 공모를 통해 시범사업 우선협상 사업자가 선정되었다. 많은 매체에서 실버스테이 사업 세부 기준을 소개하고, 초고령 사회가 현실로 다가오면서 고령자 특화 주거 서비스가 제공되는 시니어 레지던스 도입의 필요성을 언급하고 긍정적 미래를 전망하고 있다. 하지만, 필자는 이번 실버스테이 시범사업의 기획 및 설계 파트를 담당하면서 실버스테이의 향후 예상되는 문제점, 개선 방향과 또한 민간 실버타운 시장에 미칠 파급력에 대해 고민하게 되었다.

 

이번 칼럼에서는 실버스테이가 던진 국내 실버타운의 공급 부분에 미치는 영향에 대해 다뤄 보기로 한다.

 

먼저 실버스테이의 간단한 정의를 살펴보자.

실버스테이는 중산층 대상 민간 임대주택으로 단지 내 일반형 주택(공공지원 민간 임대주택)과의 복합을 통해 세대 교류형 실버타운을 지향한다. 하지만, 실버스테이는 기존 주택을 보유하고 있어도 입주 할 수 있고(민간임대주택의 경우 무주택자 입주 기준), 운영이 최소 20년(민간임대주택의 경우 10년) 이상 등 민간 임대주택과는 상당히 다른 사업구조를 가지고 있다. 상품적인 측면에 있어서도 노인복지주택과 실버스테이는 건축계획 및 세대 상품성에 있어서도 아래와 같이 확연한 차이를 보이고 있다.

 

 

[노인복지주택과 실버스테이의  건축계획 요소 비교]

출처 : 해안건축 실버스테이 시범사업 분석 자료 中

 

이러한 건축계획에 따른 상품성 차이, 다양한 사업구조로 인해 국내 실버타운 공급에 미치는 영향력이 상당할 것으로 예상된다.

 

 

국내 실버타운 공급에 미치는 긍정적 요인

 

국내 초고령 사회의 진행 속도 및 실버타운에 대한 니즈 대비일정 수준 이상의 주거 성능을 확보한 민간 주도의 공급 확대는 부진한 편이다. 이러한 공급 확대가 어려운 가장 큰 이유는 PF 기반의 개발사업 현실에서 과도한 초기 투자금 확보 (약 전체 사업비의 20% 이상의 에쿼티 확보 등), 건설사 책임 준공 위한 공사비 확보 비율 (총 공사비의 약 95% 이상 요구), 앞의 두 조건을 모두 요구하는 금융 구도 등 대부분이 초기 개발 단계에서 발생하는 여러 요인들에 현 금융 시스템 및 시장 상황이 그렇게 긍정적이지 않기 때문이다.

 

하지만, 실버스테이는 이러한 준공 전 개발 단계에서의 어려운 부분에 대해 공공+민간 합동 개발을 통한 초기 자본 확보 및 신용 보강 등 실버타운 사업의 속도 및 실현 가능성을 높일 수 있는 사업방식이다. 실제 실버스테이는 주택 도시기금의 출자 및 융자 지원과 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증도 제공받게 된다. 즉, 자기자본의 70%를 주택기금이 출자하게 되고, 사업자금의 민간대출 부분에 대해서 HUG의 PF 보증도 제공하게 된다.

 

특히 실버타운 공급에 있어 기대되는 부분은, 시범사업 이후 민간이 보유한 부지를 대상으로 한 민간 제안 공모도 추진할 계획을 가지고 있다는 것이다. 이는 LH가 보유한 부지를 대상으로한 실버스테이 민간사업자 공모의 경우 다소 도심에서 벗어난 입지라는 단점이 있지만, 민간이 보유한 부지의 경우 실버타운 입지에 영향을 미치는 병원 인접, 배후 인구, 도심 인프라 등 양호한 입지에 실버타운을 공급할 수 있는 장점이 될 것이다.

 

 

민간 실버타운 시장은 무엇을 준비해야하나

 

실버스테이 정책의 장점이 많은 것은 사실이나,제도의 특성 상 세대 통합형 실버타운을 지향한다. 따라서 실버타운의 큰 방향성인 건강력 변화에 따른 CCRC (Continuing Care Retirement Community) 구현과, 실버타운 만의 심도 있는 케어 서비스 등의 제공은 어려운 상품이다. 특히 아래의 실버스테이 시범사업 시설 기준에서도 최근 공급된 민간 실버타운의 공용공간 프로그램 대비 현저히 부족한 기준을 제안하고 있다.

 

 

[실버스테이 시범사업 시설기준]

 

민간 실버타운 사업자들은 이러한 공공의 실버 서비스와는 차별화되는 포지셔닝과 마케팅을 통해 소비자에게 접근해야 할 것이다.

다음으로 민간 실버타운 시장이 준비해야 할 부분이 바로 민간 보유 부지에 대한 실버스테이 지정이다. 이러한 제도의 장점을 최대한 활용하기 위해 민간 사업자는 실버스테이 사업의 사업구도, 운영 단계에 발생하는 문제점, 사업성 변화에 따른 HUG와의 수익 배분 등 실버스테이 제도의 사업성 분야까지도 정확히 파악하고 준비해야 할 것이다.

 

다음 칼럼에서는 현 실버스테이 정책의 문제점과 개선방향 그리고 민간 보유 부지 실버스테이 지정 전략 등에 대해 살펴볼 예정이다.

 

 

글. 신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

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신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

시니어 레지던스 분야 실적

- 부산 오시리아 VL라우어 (2021~2023)

- 강동구 고덕역시니어레지던스(2023~)

- 한남동하이앤드시니어레지던스(2023~)

- 대구 동인동시니어레지던스개발(2023~) 

- 인천 루원시티 시니어레지던스개발(2023~)

- 부산센텀 시니어 레지던스 (2024~)

- 강남구 신사동 하이앤드 시니어 레지던스 (2024~)