[해안건축 신용호의 시니어 미디어] 부산 오시리아 '라우어(LHOUR)'

부산 오시리아 '라우어(LHOUR)',
한국 시니어 라이프의 미래를 열다

2025년 준공 예정인 부산 오시리아 관광단지 내 '라우어(LHOUR)'는 단순한 시니어 주거공간을 넘어, 노인복지주택, 양로시설, 너싱홈, 그리고 250병상 규모의 양한방병원을 갖춘 국내 최초, 최대 규모의 CCRC(Continuing Care Retirement Community)형 시니어 복합단지로 주목받고 있다. 해안건축은 ‘라우어’의 사업기획, 상품개발부터 건축설계까지 전담하였으며, 이를 기반으로 2023년 초, 해안 시니어라이프 플랫폼(H-SLP)을 런칭하며 본격적으로 시니어 비즈니스의 영역을 확장하고 있다.

이번 칼럼에서는 '라우어'의 사업기획과 상품개발 과정에서 가장 중요했던 이슈들을 되짚어보고, 그동안 50여건의 프로젝트를 통해 축적된 경험을 바탕으로 한국 시니어 레지던스 시장의 향후 방향성에 대해 간략히 소개하고자 한다.

 

 

입지와 리스크, 그리고 기회의 균형

건축가로서 가장 우선적으로 고려해야 할 것은 언제나 '입지'의 가치와 그에 따른 리스크일 것이다. 오시리아 관광단지 중심에 자리잡을 '라우어'는 부산 중심지에서 벗어난 기장군에 위치하고 있지만, 1만 8천 평이 넘는 넉넉한 부지 면적과 자연경관, 그리고 인근에 예정된 관광지와 편의시설들의 개발이라는 장점을 지니고 있다. 도심지에 비해 여유 있는 사업지 면적은 시니어의 건강 상태에 따라 세분화된 거주 공간과 헬스케어 서비스를 제공할 수 있는 최적의 조건을 마련해주었고, 이는 웰에이징(Well-aging)을 지향하는 ‘CCRC형 시니어 복합단지’로서의 가능성을 확신할 수 있었다.

[이미지] 오시리아메디타운 조감도 (오시리아 라우어)

시니어 레지던스의복합화

'라우어'는 단일 건물이 아닌, 다양한 기능을 갖춘 복합단지라는 점에서 그 특수성이 뚜렷하다. 시니어 레지던스라는 주용도 외에도, 주변의 대형 상업시설인 이케아, 롯데아울렛, 테마파크 등으로 유입되는 유동인구를 대상으로 유치원, 고급형 산후조리원 등 다양한 부용도를 초기 제안하였고, 병원과 연계 가능한 클리닉, 의원으로 변경하여 헬스케어 단지로서의 이미지를 강화하고자 했다. 이렇게 다양한 부대시설의 도입은 단지의 활성화뿐만 아니라, 입소자들에게 더 많은 편의와 선택의 폭을 제공할 수 있는 중요한 요소이다. 2025년 '라우어애비뉴'의 개장이 기다려지는 이유도 바로 이 지점에 있다.

 

[이미지] 오시리아메디타운 PM 용역 자료 중 발췌

시니어 레지던스 타겟팅

2019년 '라우어' 기획 초기에는 국내에 민간이 운영하는 고급형 시니어 레지던스의 사례가 부족했기 때문에 예상 수요타겟의 지역적 범위나 가격을 설정하는 것이 난제였다.고령자일수록 기존의 라이프스타일과 커뮤니티를 두고 거주지를 이전한다는 것은 쉽지 않은 선택일 것이라고 판단하였고,최대 부울경(부산,울산,경남)지역을 VL라우어에 입소 수요를 타겟으로 설정하였다.입소보증금의 범위를 설정하는 기준으로는 기존에 살고있던 아파트를 전세로 주고 입소한다면 그 부담이 적을 것으로 예상하여 부울경지역의 아파트 시세와 제공할 헬스케어 서비스를 감안하여 입소보증금의 범위를 제안하였다.

하지만 청약 이후 'VL라우어' 실제 계약자들의 데이터를 분석한 결과, 시니어 레지던스의 수요는 지역적 한계를 넘어 더 확장 가능하다는 결론을 얻었다. 입지, 시설 규모, 서비스의 질에 따라 가격대와 타겟 수요를 유연하게 조정할 수 있음을 확인했다.

[이미지] 해안 시니어 라이프 플랫폼(H-SLP) 발췌

운영 능력과 지속 가능성: 시니어 비즈니스의 핵심

'라우어'의 기획 과정 중 가장 큰 도전은 사업 구조화를 위한 실제적인 설득 과정이었다. 시니어 레지던스는 분양형 공동주택과는 수익구조가 완전히 다르며,이를 이해하고 운영의 의지가 있는 플레이어들이 참여했을 때 추진력을 갖는 비즈니스 모델이다.시니어 레지던스의 사업성은 단순히 준공 시점의 입소보증금과총 사업비로는 판단할 수 없으며, 운영단의 현금 흐름(Cash Flow)과 수익 구조가 장기적인 지속 가능성을 담보할 것이다.

해안건축은 IM(투자 제안서)을 작성하여 운영사, 금융사, 건설사 등을 직접 설득하며 프로젝트를 추진했다. 특히, ‘롯데호텔앤리조트’에 접촉하여 시니어 비즈니스의 가능성을 제안하였고, VL이라는 브랜드의 1호 사업장으로 ‘오시리아VL라우어’가 개발되었다. ‘롯데호텔앤리조트’에서 축적해온 호스피탈리티, 럭셔리 등 긍정적 이미지로 청약 경쟁률 256:1이라는 성과를 거두며, 호텔 브랜드를 활용한 고급형 시니어 레지던스 사업의 가능성을 입증하였다.

 

[이미지] 오시리아메디타운 IM 중 금융구도

'라우어'와 해안 시니어라이프 플랫폼(H-SLP)의 미래

'라우어'는 국내 최초의 CCRC형 시니어 복합단지로서, 향후 준공 후 실제 이용자들의 만족도를 기반으로 지속적인 사후 평가(POE)를 통해 그 효과를 검증할 예정이다. 최근 미국과 일본의 고령자 시설들을 답사하며, 커뮤니티를 만드는 공간과 그에 따른 서비스가 시니어들의 선호도를 높인다는 점을 더욱 확신할 수 있었다.

 

[이미지] 해안 시니어 라이프 플랫폼 (H-SLP)

 

이처럼 시니어 레지던스의 입지선정부터 타겟팅, 사업성, 복합화 방안 등 노하우를 축적하며 지속적으로 보강하고 있는 ‘해안 시니어 라이프 플랫폼(H-SLP)’ 내용을 토대로다음의 두가지 테마로 칼럼을 연재한다.

젊은 건축사의 Care-Full Space] 시니어를 배려한 거주공간의 방향성

2025년부터 매거진HD를 통해 해안건축의 시니어를 위한 공간과 서비스에 대한인사이트를 중심으로 시니어 주거공간의 미래를 고민하고, 한국 시니어 시장의 발전 방향을 함께 모색해보려 한다.

*이 칼럼에서 언급한 ‘라우어’는 오시리아 관광단지 내 시니어복합단지의 공식 브랜드명으로, 롯데호텔앤리조트의 브랜드 명칭임.

 

 

 

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신용호 소장

해안건축 개발기획실장(시니어레지던스 TFT 팀장)

 

시니어 레지던스 분야 실적

- 부산 오시리아 VL라우어 (2021~2023)

- 강동구 고덕역시니어레지던스(2023~)

- 한남동하이앤드시니어레지던스(2023~)

- 대구 동인동시니어레지던스개발(2023~) 

- 인천 루원시티 시니어레지던스개발(2023~)

- 부산센텀 시니어 레지던스 (2024~)

- 강남구 신사동 하이앤드 시니어 레지던스 (2024~)