[해안건축 신용호의 시니어 미디어] 실버타운은 입지 선정과 컨셉 설정이 승패를 결정한다.

시골에서 노후의 삶을 살고 싶다는 이야기는 이제 더 이상 후기 고령사회의 테마가 될 수 없다. 국내에서 초고령 사회 및 실버타운에 대한 인식이 부족했던 불과 10여년 전 국내 실버타운의 이론적 분류는 대부분 도심형 VS 전원형의 두가지로 구분되었다.

 

하지만, 1차 베이비부머(2026년 기준 약 63세~71세 기준)를 중심으로 “엑티브시니어” 계층이 본격적으로 실버타운의 핵심 타켓이 되면서, 2005년 이후 노인복지주택을 중심으로 실버타운 시장의 과도기를 맞이하였고, 이젠 2차 베이비부머(2026년 기준 약 52세~58세)를 타켓으로하는 실버타운 산업의 황금기를 준비해야 한다.

 

여러 논의 중 이번 칼럼에서는 실버타운의 입지적 특성을 고려한 새로운 분류체계에 대해 정의하고, 각각의 입지적 여건을 고려한 실버타운 개발전략에 대한 논의를 해보고자 한다.

 

 

첫째, 하이퍼앤드(Hyper-end) 도심형 실버타운

 

하이앤드(High-end)는 더 이상 극소수 최상의 자산가를 위한 프리미엄 상품을 정의할 수 없게 되었다. 사람들은 하이앤드 이상의 희소성이 있는 상품을 기대하기 시작했다. 이는 실버타운 시장에 있어서도 하나의 큰 카테고리가 되고 있고, 큰 비중은 아니지만 도심형 실버타운 시장을 리딩하는상품이 될 것이다.

 

하이퍼앤드 실버타운은 입지 자체가 브랜드가 될 수 있는 곳, 경쟁 상품이 최소 도시 단위의 최상위 주거시설에 준하는 입소 보증금과 타켓 설정이 기준이 될 것이다. 최근 한남동에서 국내 최초 하이퍼앤드시니어레지던스 (소요한남)의 분양을 준비하고 있고, 상품의 컨셉, 서비스의 수준, 운영의 정교함 등 하이퍼앤드 도심형 실버타운의 기준이 될 것이다. 일본의 경우에도 최근 미츠이 부동산이 개발한 “파크웰스테이트니시아자부”도 입소보증금이 50억 이상으로 입지자체가 도쿄의 부촌 중심에 위치한 하이퍼앤드 도심형 실버타운의 중요한 사례가 될 것이다. 서울의 강남3구 및 한남동, 부산의 해운대, 마린시티, 대구 수성구 등 그중에서도 기존 고급 주거의 대체 상품으로서의인접 입지 선택이 하이퍼앤드 도심형 실버타운의 입지가 될 것이다.

 

[ 입지 자체가 하이퍼앤드인 실버타운 최근 공급 사례 ]

 

 

둘째, 하이앤드(High-end) 도심형 실버타운

 

서울을 기준으로 향후 5년 이내 공급이 예상되는 민간 실버타운의 특성은 위에서 언급한 하이퍼앤드 수요타켓을 대상으로 한다는 점이다.이런 하이앤드 실버타운의 가장 주요한 포인트는 하이퍼앤드 시니어들의 이전 수요를 이끌어 낼 수 있는 특화 포인트일 것이다. 필자는 이러한 하이앤드 도심형 실버타운의 포인트로 3가지를 제안한다.

 

1)    검증된 대체 주거지여야 한다.주거지의 이전이 현재의 네트워킹에서 소외되는 것이 아닌, 어렵지 않게 현재 거주하고 있는 커뮤니티로의 접근이 가능해야하고, 부러움의 대상이 되어야 한다. 이러한 심리적 요인은 대부분 물리적인 거리에 반비례 할 것이다. 서울 기준 하이앤드 도심형 실버타운의 입지로는 목동, 위례, 과천 정도의 입지가 될 것이다.

 

2)    현 거주지 제공 이상의 특별함 (커뮤니티, 네트워킹..)이 있어야 한다. 강남3구의 시니어들이 그곳을 떠나려 하지 않는 이유가 무엇일까? 여러가지 인프라 중에서 결국에는 의료 인프라 일 것이다. 강남3구는 국내 빅 5병원 중 4곳 ( 삼성서울병원, 강남세브란스병원, 아산병원, 강남 성모병원)이 주변에 위치해 있어, 응급 발생시 실제 약 10분 내 국내 최고의 의료 서비스로의 접근이 가능하게 된다. 따라서 하이앤드 도심형 실버타운은 반드시 이부분에 대한 명쾌한 솔루션을 개발해야한다.

 

3)    케어상품이 시장을 주도하게 될 것이다.현재 국내 요양시설 상품은 매우 극단적이다. 대부분이 장기요양등급을 받아자기부담금을 최소화한 대중적 시설로, 실제로 후기고령의 하이퍼앤드타켓의기대수준을 만족하는 요양시설은 전무한 상태이다. 이러한 시장 상황은 실제“더시그럼하우스 강남 너싱홈”, “삼성노블카운티너싱홈” 등의 대기 수요를 통해 확인이 가능한다.

이젠하이앤드는엑티브 시니어라는 이분법적 접근에서 하이퍼앤드타켓의 연령대별 니즈를 정확히 담을 수 있는 케어 컨셉의 시설 제안이 필요하다.

 

 

셋째, 지역 거점도심형 실버타운

 

수도권(서울의 강남 3구를 제외한 서울의 기타지역, 과천 제외)의 실버타운은 지역 거점 도심형 실버타운으로 정의될 수 있을 것이다. 지역 거점 도심형 실버타운은사업지 주변 배후 도시를 1차 수요 타켓으로 하고, 2차 수요타켓으로 수도권 전체를 대상으로 한다. 특히 타켓의 약 10% (기존 수도권 실버타운 입소자 분포 중 지방수요 비율) 내외는 지방수요도 고려해야 한다. 필자는 이러한 지역 거점 도심형 실버타운의 포인트로 2가지를 제안한다.

 

1)    자체적으로 다양한 기능을 할 수 있는 대단지 실버타운으로 계획. 지역 거점 도심형 실버타운은 서울에 비해 역세권, 병원 인접, 생활 인프라 등의 접근성이 다소 떨어지는 입지일 가능성이 높다. 따라서, 규모의 경쟁에서 우위를 통해, 대규모 커뮤니티 시설 확보 등 지리적 리스크를 헷지할 수 있는 전략이 마련되어야 한다. 적정 커뮤니티 구성, 수도권 내 사업성 등을 고려할 때 노인복지주택 기준 대략 500~1,000세대가 적정 수준으로 판단된다.

 

2)    입소보증금에 대한 민감도 보다, 운영 단계 NOI에 집중하자. 실버타운 개발에서 항상 논쟁이 되는 부분이 입소보증금과, 관리비에 대한 입주자들의 가격 저항에관한 사항이다. 필자는 서울 대비 수도권 지역의 거점형 실버타운은 운영 단계 NOI에 집중 해야한다고 생각한다. 이유는 서울 대비 입지적 열위가 개발단계에서의 금융, 시공사 선정 시 프로젝트 리스크로 인식하는 사례가 많았고, 이를 극복하기위해 운영단계에서의 안정성과, 장기적인 캐쉬 확보 등에 대한 담보를 요구하는 사례가 많기 때문이다.

 

지금까지의 국내 실버타운 시장은 공급 및 경쟁상품 시장이 형성되어 있지 않아, 개발이 곧 새로운 상품의 시작이었던 시기였다. 하지만, 앞으로의 국내 실버타운 시장은 개수, 공급량 증가로 인해 무한 경쟁의 시대가 될 것이다. 이럴수록 가장 중요한 점이 실버타운의 입지선정의 적정성과, 선정된 입지에서의 실버타운 개발 전략이 될 것이다.

 

 

글. 신용호 소장

해안건축 개발기획본부장


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신용호 소장

해안건축 개발기획본부장

 

시니어 레지던스 분야 실적

- 부산 오시리아 VL라우어 (2021~2023)

- 강동구 고덕역시니어레지던스(2023~)

- 한남동하이앤드시니어레지던스(2023~)

- 대구 동인동시니어레지던스개발(2023~) 

- 인천 루원시티 시니어레지던스개발(2023~)

- 부산센텀 시니어 레지던스 (2024~)

- 강남구 신사동 하이앤드 시니어 레지던스 (2024~)